Компания Commonwealth Partnership (CMWP) провела исследование рынка гибких рабочих пространств Москвы за январь–август 2026 г. В этом году операторы сервисных офисов адаптировались к изменившимся рыночным условиям и пересматривали структуру реализации площадок: формат гибких офисов, классическая аренда и продажа. На этом фоне общее предложение продолжило расти, однако снижение спроса привело к увеличению уровня вакансии.
По состоянию на август 2026 г. общее предложение гибких рабочих пространств в Москве составило 457 тыс. кв. м, увеличившись на 3,2% с начала года. При этом доля сегмента в общем объеме офисного рынка города остается небольшой — около 2%. В Москве функционирует 175 гибких рабочих пространств, из которых 146 приходятся на сетевые проекты. Доля сетевых операторов в сегменте составляет 88%.
Главной тенденцией 2026 г. стало расширение операторами форматов реализации площадок. В условиях замедления спроса и роста объема свободных площадей участники рынка стали более гибко подходить к коммерческой стратегии, добавляя к традиционной сдаче в аренду гибких офисов с включенными сервисами классическую аренду или субаренду. При этом более устойчиво чувствуют себя операторы, которые сами являются собственниками офисных помещений: именно они продолжают открывать новые площадки в условиях сдержанной рыночной конъюнктуры.
Уровень вакансии в сетевых проектах по состоянию на август 2026 г. достиг 18,7%, увеличившись на 8,9 п. п. Это один из ключевых индикаторов ослабления спроса в сегменте. Рост свободных площадей фиксировался на протяжении года, в том числе за счет выхода на рынок новых вакантных объектов и высвобождения площадей в спекулятивных проектах.
При этом средневзвешенная ставка аренды
58 808 руб. за рабочее место в месяц, что на 4,1% выше уровня конца 2025 г. Рост ставок связан прежде всего с выходом на рынок новых площадок с более высоким уровнем цен, удорожанием классической аренды в бизнес-центрах, где размещаются сервисные офисы, а также высокой стоимостью новой отделки.
Средневзвешенная ставка в ключевых деловых районах
За последние 10 лет на рынке гибких офисов открылось более 150 новых площадок. Анализ нового строительства выявил, что операторы отдают предпочтение бизнес-центрам — 58% от количества всех площадок приходится на современные офисы. Структура размещения операторов показывает, что четверть игроков рынка выбирают исторические объекты.
Предпочтения операторов
По состоянию на август 2026 г. общее предложение гибких рабочих пространств в сетевых проектах Санкт-Петербурга составило 56 тыс. кв. м, что на 88% меньше, чем в Москве. В городе функционирует более 30 сетевых площадок, а основную долю рынка также формируют сетевые операторы. В 2026 г. в Санкт-Петербурге открылись две новые площадки операторов Page и Практик, что увеличило общее предложение еще на 3 300кв. м.
География рынка Санкт-Петербурга остается концентрированной: большинство операторов тяготеют к Центральному району, 19% сетевых площадок расположены в Адмиралтейском районе, еще 13% — в Петроградском районе. Это подтверждает ориентацию сегмента на центральные локации и сформированные деловые кластеры.
На фоне охлаждения офисного рынка в 2026 г., несмотря на то что операторы гибких рабочих пространств сохраняют интерес к сегменту, и мы по-прежнему видим новые открытия, игроки сегмента стали более осторожными и избирательными в принятии решений. Дальнейшее развитие как отдельных операторов, так и всего сегмента, будет зависеть от способности игроков рынка адаптироваться к текущему уровню спроса и потребностям клиентов.
